今天和大家聊聊上海的规划
可能一开始这个话题，不少人脑海中就会浮现出无数张效果图，无数个城市规划方案以及无数个未来即将呈现的场景
这个确实是一种角度，但是认真看过的朋友可能都知道，任何一个规划都是在说利好的因素，所以你看完上海每个区的规划，你就感觉上海特么在百花齐放乱箭齐发啊，哪里都是牛逼哄哄的
但是事实呢，城市发展总归有一个主导方向，城市发展总归是牺牲了一些地方然后成长了一些地方
今天和大家聊聊我理解的上海城市格局发展
从一张图说起
这是我无意中在朋友圈找到的一张图，关于一个城市的城市绿化、生态用地、农业用地的排布问题
好，然后和大家分享一个城市规划的原因：规划某种程度上是为了让城市更好的扩张，但是某种程度上也要防止区域不能恶性扩张，这个逻辑非常重要
如果地理位置太好资源太好，大量的吸纳人口之后盲目扩张之后可能会产生安定的问题
那么如何防止一个片区恶性扩张
这里有一个常用的策略就是：利用生态用地和农业用地区隔一个片区，以防止这个片区恶性扩张产生动乱的可能
所以很多区域和你说，我的项目周边有多少个世纪公园那么大的绿地的时候，你不要太得意，这里不仅仅是城市绿肺，这里更加是市政用来规划屏蔽你和外界联系的工具
所以秉持这个原则，我们仔细的来看，基本上绿化切割的区域，就是一个个相对独立的区域
相对独立的区域越大，就说明这个片区的发展能级越大，城市对这个片区能够承载的人口、经济，格局也就越大
我们首先来看最深绿色的，也就是主城区生态空间的划分
我们认真的来看下不同颜色代表的含义
很显然，最深的绿色含义是主城区生态空间，淡绿色是市域生态走廊，浅绿色是生态用地
这些颜色的第一个含义就是用深绿色的勾勒，来告诉你，上海未来有资格被称之为市中心的地方叫哪里
以前我们称之为市中心一直是模糊的概念，到底内环内叫市中心还是中环内叫市中心，或者是外环内呢
我们来看一下
很明显，最深色排布的位置基本上是定义为主城区，浦东侧是沿着外环排布的，然后到了浦西衍生到一定的郊环区域
浦西这里包括闵行、浦江包括虹桥等大量上海南外环外的区域也有深绿色的覆盖，所以对于市中心概念来说，浦西的辐射范围更广。
另外，我们可以看到
整个外环内是唯一没有大面积绿化区隔的区域范围，换句话来说这个区域的聚合能力要比想象中的强，互相之间的沟通和联动会加强
然后我们来看外环外一些亮绿色的植被分布，基本上把外郊环以及郊环外的一些片区切割成块状，未来这些区域都会以相对独立的形式存在。以一个个独立片区的名义开发
这样的区域，因为相对独立，房价的涨幅一定不会高于市中心
然后对于上海其他的区域
不知道各位有没有发现地图上有大量这样的区域
就是虽然有淡绿色分割，但是淡绿色内部依然排布了大量浅绿色的生态用地，这样的区域未来的开发一定是有限的，因为有内部的土地有大量是用作生态用地保护起来，对于片区的能级提升其实是受到阻碍的
如果各位想要在郊区内选择一些区域进行投资或者开发，这样的区域是比较合理的
类似这样的
虽然外部被分割出独立的个体，但是内部有整片较为完整成片的土地开发，这样的区域相对来说可以成为一个完整的卫星城，在郊区位置里也就算得上相对比较好的片区了
但是我们看到，在上海，这样的区域其实算不上非常多，大概有这么几个
红圈圈那几个区域比如松江、嘉定、奉贤、滴水湖等区域在郊区的发展中未来潜力会更大
另外还有一条重要线索不知道各位发现了没有
整个上海
只有一条轴线是没有封闭的
是通透打开的
而这条轴线的发展潜力，则是惊人的
整个上海，都用绿化把城市包裹的相对封闭，而只有上海西区的这条轴线是打开的，这条轴线从虹桥枢纽开始，打通整个江浙
这是一整片直接打通江浙沪的土壤
为什么有这样的隐线布置，我们回想一下最近刚刚出炉的长三角规划你就知道了
5月3日，国家发改委公布长三角城市群规划，长三角城市群规划范围包括苏、浙、沪、皖三省一市。其中把上海定位为超大城市
而上海的职责也非常明显
带动整个长三角的发展
未来长三角城市群将成为做世界级城市群，提升作为全球城市的功能。
那上海怎么带动长三角，其实上海需要这样的腹地联接江浙
大虹桥成为了上海这个未来第六大世界级城市群龙头的核心枢纽几乎是板上钉钉。
而且从另外一个角度也可以看出，整个虹桥的规划是超前的
在这里就不和大家聊什么规划图了，这些也都是概念性的，有几个现象的东西想和大家分享一下
虹桥商务区地上面积高达308万㎡的商办用地已经全部开工，加上已经投入使用的建筑面积高达127万㎡的国家会展中心，虹桥商务区在建或已建成的商办建筑规模已高达435万㎡
这个数量级的规划已经庞大到恐怖的程度，如果不是足够的政府资源倾斜，不会规划这么大的体量
第二个是整个区域内的规划，也是体现整个虹桥属于国家级规划的特征
前段时间我去到虹桥，我发现
商业和商业之间，大量的用这样的天桥和连廊链接，换句话来说，用户穿梭在各个商业里不需要经过马路，可以直接在商场里进行
后来我发现，这不是一个单独的现象，这是整个虹桥核心区的规划逻辑
整个虹桥核心区的连廊和地下通道都是串联的，换句话来说内部的商业格局自成体系，完全不受地面交通的影响
另外有一点你可能会看到区域规划对虹桥的野心
这是我在走天桥的时候看到的指示牌，可以看到，地下商业除了自成体系的连接一体外，还直接与虹桥枢纽连接
因此，虹桥交通枢纽和虹桥商务区的联系达到异常的紧密，人群的导入和流动变得更加灵动
你要知道，虹桥商务核心区地下空间建筑面积达260万平方米，相当于18.5个人民广场。这样的规划加上这样的体量将激发出多大的能量
所以从这个细节各位可以看出，对于虹桥，他除了大之外，也通过规划的方式紧紧的捏合在一起
让最核心的商业商务区最大程度的辐射周边
整个虹桥大，但大的前提下拥有最强的核心驱动力，这样的规划让虹桥的趋势发展同时兼具了广度和深度
另外有趣的是，核心功能区内，居然有一个项目也沿袭了这样的规划理念
这么多项目里，只有一个项目沿袭了这样的规划精髓
项目名字是龙湖虹桥天街，龙湖在上海第一个天街系产品
一个43万方的大型综合体。
其中近20万方的商业，是整个虹桥商务区乃至整个大虹桥地区体量最大的商场，12月17日方才全新开业。
2.6万方的酒店，引进了全球酒店三巨头之一的洲际集团旗下的精品酒店品牌INDIGO，这也将是继外滩之后上海的第二家indigo酒店。
7栋沿河一字排开的写字楼，则是需要频繁对外往来和会展参与的企业的最佳选择。
需要强调的是
整个龙湖天街除了地上和地下通过连廊和外部连接，而且内部所有的业态也依靠连廊的模式有机的串联在一起，写字楼、酒店、商业等都可以互相联动
还有这一次刚刚开业的集中式商业内
内部的动线也是秉持这样的原则，让人群自然和谐的穿梭
基本上龙湖的内部规划集合了虹桥核心区的大成，而地点又位于相对核心的位置，未来整体将和周边项目一起构成虹桥商务区的名片对外呈现
目前项目内最后一栋写字楼近期对外销售，这应该是上海相对而言不论近期和远期都比较好的优良资产
毫无疑问，虹桥是上海为自己埋下具有巨大影响力的子弹，而环顾弹药库内，虹桥天街项目应该算威力最大的一个
这是一条不端不装的广告
ps:部分图片内容来自微信公众账号一房一万
以上为正文
转载带上这张图我就不和你计较
点击阅读原文，逛逛卢俊的微店
评论